Perdiendo el Norte

Piense que usted es propietario de una vivienda en uno de esos barrios dormitorio de la periferia urbana. Al año siguiente de comprarlo el Ayuntamiento asfalta las calles colindantes e instala un alumbrado nuevo. Ya en fechas navideñas les regala una línea de autobús que le deja frente al portal de su bloque de viviendas y como propósito de año nuevo les promete un moderno sistema de canalización de aguas residuales y basuras, que promesa a promesa, se materializa oportunamente un mes antes de las elecciones municipales. Así, año a año, el Ayuntamiento va dejando cuco, que diríamos, su barrio, y en 7 años no lo reconoce ni el arquitecto urbano que lo parió.

Pongamos ahora que quiere vender ese piso. Es evidente que el páramo donde estaba ha experimentado cambios civilizadores de tal manera que ahora puede considerarse integrado en lo que llamaríamos con dejes sentimentalistas, un barrio. Y eso, que quiere que le diga, también se paga. Así se lo vende usted al menos al comprador: que si qué jardines más verdes, qué fuentes más prístinas, qué parques tan bucólicos…y qué me dice de lo bien comunicado que está, y lo cerca que está el polideportivo…y un largo etc. que languidecería hasta al mejor empleado del mes de un concesionario.

Total que lo que a usted le costó 100 lo vende por 150 sin moverse del sofá. Qué bonito ¿no? Y mientras el Ayuntamiento ahí, pico y pala… ¿Acaso no debería recompensar todas las mejoras que han hecho que su casa se revalorice sin que usted colocara ni un mísero cuadro?

Pues una pregunta similar se debió hacer más de un alcalde porque la cosa llego a las Cortes en 1919 con la aprobación de un Real Decreto que establecía un Impuesto específico para revertir a los municipios parte de los aumentos de valor de los terrenos urbanos generados por la actuación municipal y por el propio crecimiento de los pueblos y ciudades.

Este impuesto actualmente se identifica con el descriptivo nombre de Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (también conocido como IIVTNU en los recursos administrativos o “plusvalía municipal” en el leguaje de la calle) y viene regulado en el Título II del Real Decreto Legislativo 2/2004 (que regula las Haciendas Locales) donde aparecen los distintos impuestos que los Ayuntamientos pueden establecer para el sostenimiento de sus presupuestos, y digo pueden establecer porque concretamente este impuesto a estado regulado siempre con el carácter de opcional. Eso sí, esto lo digo como dato; no cometa el error de pensar que existe sobre la faz de la piel de toro un solo municipio que no lo tenga bien reguladito en la correspondiente Ordenanza.

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Siguiendo con la natividad de este impuesto, desde el primer momento se tuvo claro que el momento de exigirlo debía ser el momento en el que el terreno cambiara de manos, como en el caso del ejemplo, ya sea por título oneroso o lucrativo (donación, herencia o legado).

La fórmula para valorar ese incremento de valor experimentado por el suelo como consecuencia de la actuación municipal acarrea más quebraderos de cabeza como puede uno imaginarse. ¿Medimos solo las mejoras realizadas en el barrio, o en todo el municipio?, ¿Cómo cuantificamos esas mejoras? ¿Consideramos solo la actuación municipal que aumenta el valor del suelo donde está mi casa, o también aquellas que disminuyen su valor? (piénsese en un ejemplo extremo en la apertura de un vertedero o en la construcción de una carretera con mucha densidad de tráfico)

En sus orígenes el criterio para la exigencia del impuesto sobre la plusvalía municipal era el incremento del valor efectivo del terreno.

De esta manera la Ley 41/1975 (abuela de la actual Ley de Bases de Régimen Local) valoraba ese incremento como la diferencia entre el valor corriente en venta del terreno al comenzar y al terminar el período de imposición. Sencillo ¿no?

Lo único que tenemos que hacer es restar el valor del terreno cuando lo compramos y restarle el valor del terreno cuando lo vendemos, de tal manera una diferencia positiva, determinará que el terreno se ha revalorizado, y tengamos que pagar por ese plus que nosotros ya le habremos cobrado al ilusionado comprador.

Algún inteligente enmendador (utilizo esta palabra porque poner “diputado” me parece un oxímoron más propio de Baudelaire) pensó ¿y qué pasa con las contribuciones especiales que ya pagan los ciudadanos por los servicios que se implantan en sus barrios? ¿No se estaría cobrando dos veces por lo mismo?

La pregunta no es ninguna tontería ya que las contribuciones especiales se exigen precisamente, como dispone la Ley General Tributaria en la letra b) de su artículo 2.2 por “la obtención por el obligado tributario de un beneficio o de un aumento de valor de sus bienes como consecuencia de la realización de obras públicas o del establecimiento o ampliación de servicios públicos”. ¿Les suena?

Pues bien, para evitar este supuesto de doble imposición, esta Ley estableció una serie de correcciones para ajustar la posible plusvalía, y diferenciar entre el incremento que se debe a la actuación municipal (y dentro de éste, las actuaciones por las que ya se han pagado), y el incremento intrínseco del terreno como consecuencia del mercado y otras mejoras del particular. Vean la coherente redacción de la Regla Once de la Base 27 de la Ley 41/1975:

El valor inicial del terreno se determinará igualmente mediante las estimaciones periódicas aprobadas por el Ayuntamiento, y sólo cuando éstas no existan podrán utilizarse otros medios de valoración. Para determinar el valor inicial, se tendrá en cuenta el importe de las contribuciones especiales devengadas por razón del terreno, así como el de todas las mejoras que afecten al valor del terreno, realizadas por el transmitente durante el período impositivo y que existan en el momento de la última estimación general. El valor inicial y, en su caso, el importe de las contribuciones especiales y mejoras, se corregirán automáticamente con arreglo a los índices ponderados del coste de vida publicados por el Instituto Nacional de Estadística.

¡Si es que encima se establecían correcciones con arreglo a la inflación! Pero la alegría dura poco en la casa del contribuyente, y en menos de 15 años esta arcadia impositiva se verá trastocada por completo.

Primero acabaron con la actualización automática del precio de compra conforme al IPC (tan lógica desde el punto de vista económico), la cual no duró ni tres años, cuando el Real Decreto Ley 15/1978 hizo depender de una autorización del Gobierno dicha actualización. La cosa aguantó así diez añitos más hasta La Ley 39/1988 dinamitó por completo el frágil método de cálculo basado en los valores al inicio y al final del período impositivo y estableció un sistema objetivo de determinación de la cuota tributaria. Es decir, que el legislador se sacó de la chistera una fórmula mágica que, prescindiendo total y absolutamente de valores reales, de momentos temporales, de contribuciones especiales pagadas (y de encaje constitucional, si se me permite la licencia), consiste en aplicar un porcentaje establecido legalmente al valor de los terrenos en el momento de la transmisión, multiplicado por el número de años en que ese terreno ha estado en manos del transmitente. Tan simple como nocivo, ya que los porcentajes establecidos parten de la premisa claramente superada de que el valor del suelo siempre sube de valor.

Es curioso que hasta el año 2002 con la reforma de la Ley Reguladora de las Haciendas locales no se eliminara la calificación de “real” del incremento producido. Esta reforma no es más que una anécdota de las muchas que podemos encontrar en el sistema impositivo español, ya que, de facto y hasta la actualidad, desde 1988 la prueba de la efectiva revalorización del terreno ha perdido todo su sentido, porque de acuerdo con el criterio de la norma, no había que tomar el efectivo incremento o disminución de valor del inmueble, sino directamente al incremento teórico.

–Oiga ¿y el valor del terreno en el momento de su compra? ¿Y el valor de mercado? ¿Y el valor del terreno que ha podido aumentar por las acciones del particular? ¿Y las dotaciones municipales que ya están más que pagadas?

– Eso son cosas muy engorrosas.

– ¿Pero este impuesto no era para gravar el incremento generado por la acción social derivada de actuaciones del ayuntamiento?

– Eso está sacado de contexto.

– ¿Y si en la realidad hay una pérdida resultante de la transmisión, es normal que aplicando su fórmula me salga a pagar un incremento que no se ha producido?

–Se acabó la rueda de prensa.

Yo responderé a esta última pregunta. En la medida en que no se está calculando un incremento de valor real sino derivado de las reglas preestablecidas, y que de ésta fórmula siempre sale una plusvalía positiva (que, por cierto, aumenta conforme lo hacen los años de posesión del inmueble por su titular), da igual que en la fecha de la venta de su vivienda el suelo haya perdido valor respecto a la fecha en que la adquirió. Va a pagar igual.

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2 thoughts on “Perdiendo el Norte

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